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Häufig gestellte Fragen

Wie wird die neue Grundsteuerreform gehandhabt?
Der Gesetzgeber hat aufgrund verfassungsrechtlicher Bedenken die Ermittlung der Grundsteuer unter Zugrundelegung des Einheitswertes neu geregelt. Ab dem 01.01.2025 wird die Grundsteuer neu festgesetzt werden. Ziel soll es sein, die Steuer gerechter und in der Summe kostenneutral zu gestalten. Alle Steuerpflichtigen sind aufgefordert, an der Erhebung der für die Neufestsetzung erforderlichen Daten mitzuwirken. Die Datenzurverfügungstellung muss individuell über das Programm Elster in der Zeit vom 01.07.2022 bis zum 31.10.2022 durch die Steuerpflichtigen erfolgen. Je nach Bundesland kommt hierbei entweder das „Bundesmodell“ oder eines der Ländermodelle (Hamburg, Hessen, Niedersachen, Baden-Württemberg, Bayern) zum Tragen. Die Wohnungseigentümergemeinschaft oder die WEG-Verwalter sind nicht zur Mitwirkung bei der Datenerhebung verpflichtet. Alle relevanten Daten können aus Kaufverträgen, Teilungserklärungen, Grundbüchern oder öffentlich zugänglichen Auskunfteien (z.B. Mietenspiegeln, Bodenrichtwerttabellen, Wohnlagenregistern) entnommen werden. Kallmeyer & Nagel bietet für ihre Kunden, gegen Entgelt, die Mithilfe bei der Datenübermittlung an und hat hierzu ein Informationsschreiben versandt. Insofern Sie Gesellschafter eines Mietpools sind, erhalten Sie automatisch die für Ihre Meldung relevanten Daten von uns zugesandt. Bitte sehen Sie von Sachstandsanfragen ab.

Wie hoch ist mein Anteil an der Erhaltungsrücklage?
Insbesondere im Zusammenhang mit der Veräußerung der Wohnung taucht die Frage nach dem individuellen Anteil an der Erhaltungsrücklage (EHR) auf. Einerseits will der Kaufinteressent wissen, wie hoch sein „miterworbener“ Anteil an der EHR ist, andererseits wird die Angabe für steuerliche Zwecke benötigt. Der EHR Anteil an der Rücklage wird ermittelt, indem Sie den Gesamtbestand der EHR durch die Miteigentumsanteile (MEA) der Liegenschaft teilen und mit den MEA Ihrer Wohnung multiplizieren. Aussagen zum Anteil der EHR im laufenden, noch nicht abgerechneten Jahr, sind hingegen nicht möglich. Es kommt der Wohnungseigentümerversammlung im Rahmen der Beschlussfassung zur Abrechnung des laufenden Jahres zu, über die Höhe der EHR zu beschließen, z.B. in dem bestimmt wird, dass bestimmte Kosten durch Inanspruchnahme der EHR finanziert werden.

Kann im Verkaufsfall die Auszahlung der Erhaltungsrücklage (EHR) verlangt werden?
Gem. § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG gehört die Bildung einer angemessenen EHR zur ordnungsgemäßen Verwaltung. Über die Inanspruchnahme der EHR entscheidet die Wohnungseigentümergemeinschaft durch Beschluss. Die EHR ist Bestandteil des Verwaltungsvermögens der Gemeinschaft (§ 9 Abs. 3 WEG). Eine Individualisierung und Auszahlung der EHR an einen Eigentümer kommt daher nicht Betracht.

Was ist eine Abrechnungsspitze?
Die Abrechnungsspitze ist der Unterschiedsbetrag zwischen den IST-Kosten und den SOLL-Hausgeldvorauszahlungen einer Abrechnungsperiode. Die Abrechnungsspitze ist der WEG-Einzelabrechnung zu entnehmen.

Warum muss ich als Erwerber einer Wohnung für vorangegangene Zeiträume, in denen ich noch nicht Eigentümer war, den Saldo aus WEG-Abrechnungen übernehmen?
Den Saldo aus einer WEG-Abrechnung trifft stets denjenigen Eigentümer, der zum Zeitpunkt der Fälligkeit einer Abrechnung Grundbucheigentümer ist (je nach Bearbeitungszeit des Grundbuchamtes können zwischen der Eintragung einer Auflassungsvormerkung und der eigentlichen Eintragung mehrere Monate vergehen). Der Fälligkeitszeitpunkt einer Abrechnung ergibt sich aus dem Genehmigungsbeschluss. In der Regel ist dies daher der Tag der Eigentümerversammlung oder der im Beschluss bestimmte Fälligkeitstag.

Was versteht man unter Wohnungseigentum?
Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört, § 1 Abs. 2 WEG.

Was versteht man unter Gemeinschaftseigentum?
Gemeinschaftseigentum sind das Grundstück sowie die Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen (§1 Abs. 5 WEG).

Was versteht man unter Sondereigentum?
Sondereigentum sind die Teile der zur Wohnung gehörenden Räume, die Bestandteil des Wohngebäudes sind und die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht eines anderen Wohnungseigentümers über das nach § 14 WEG zulässige Maß hinaus beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird (§ 5 WEG). Räumlich kann man sich die Abgrenzung zwischen Sonder-und Gemeinschaftseigentum am besten mit der „Grenze“ Wohnungseingangstür vorstellen, wobei die Tür selbst Gemeinschaftseigentum darstellt. Aber auch innerhalb des Sondereigentums (der eigentlichen Wohnung) kann es Bauteile des Gemeinschaftseigentums geben (z.B. tragende Wände, Verbrauchszähler). Eine enumerative Abgrenzung der zum Sondereigentum gehörenden Bauteile ist immer von der konkreten Situation abhängig und muss einzeln beurteilt werden. I.d.R. sind aber die folgenden Bauteile Sondereigentum: Fußbodenbeläge (nicht jedoch der Estrich), Tapeten, Fliesen und Wandputz, nichttragende Zwischenwände, die Innentüren, die wasserzu-und -abführenden Leitungen ab Anschluss an die gemeinsame Steig- oder Fallleitung, Versorgungsleitungen für Strom, Telefon, Kabel-TV ab Abzweig ab der gemeinsamen Steige-oder Verteilleitung, ggf. ab Zähler im Keller, Abstell-oder Kellerräume außerhalb der Wohnung, der durch Balkone, Loggien gebildete Luftraum zwischen Bodenplatte und Brüstung, der oberhalb der Abdichtungsebene der Balkone oder Loggien befindliche weitere Bodenaufbau (Fliesen, Holzbelag). Über die Gestaltung des Sondereigentums entscheidet nur der Sondereigentümer selbst. Auf die Gestaltung des Sondereigentums gerichtete Beschlüsse sind nichtig. Insbesondere ist von der Nutzung des Sondereigentums auch die Vermietung umfasst. Bestandteile des Gebäudes, die Sondereigentum darstellen, können durch Vereinbarung zu Gemeinschaftseigentum umgewandelt werden, umgekehrt ist aber die Umwandlung von Gemeinschaftseigentum zu Sondereigentum ausgeschlossen.

Was versteht man unter Teileigentum?
Teileigentum ist das Sondereigentum an Räumen, die nicht Wohnzwecken dienen, z.B. Garagen oder gewerblich genutzte Einheiten (§ 1 Abs. 3 WEG).

Was versteht man unter Sondernutzungsrecht?
Ein Sondernutzungsrecht ist das Recht, ein Teil des Gemeinschaftseigentums unter dem Ausschluss der übrigen Wohnungseigentümer nutzen zu dürfen, z.B. Terrassen- und Gartenflächen oder Außenstellplätze, Stellplätze in Garagen.

Was versteht man unter kalenderjähriger Abrechnung?
Bei dieser Buchungsweise werden alle Rechnungen dem Kalenderjahr zugeordnet, in dem der Leistungsverzehr stattgefunden hat. Der Zeitpunkt einer Zahlung ist hierbei irrelevant. Diese Buchungsweise entspricht der unter Kaufleuten üblichen Abrechnungsweise. Diese Abrechnungsweise ist für die Erstellung einer Mietnebenkostenabrechnung vorgeschrieben, wenn nichts anderes mit dem Mieter vereinbart ist.

Was versteht man unter Abrechnung nach Zahlungsfluss?
Hierbei dürfen nur die Geschäftsvorfälle in die Abrechnung einbezogen werden, die auch im Abrechnungsjahr bezahlt worden sind. Die Rechtsprechung schreibt den WEG-Verwaltern diese Abrechnungsform vor. Durchbrochen wird das Prinzip nur im Bereich der Heizkosten, bei der eine kalenderjährige Buchung durch die vorrangige Heizkostenverordnung vorgeschrieben ist

Erstellt die Firma Kallmeyer & Nagel auch eine Mietnebenkostenabrechnung für meinen Mieter?
Nicht grundsätzlich. In den Mietverwaltungsangeboten (Einzelmietverwaltungsvertrag, Mietpoolverwaltungsvertrag) ist die Erstellung der Mietnebenkostenabrechnung beinhaltet. Für die übrigen Kunden besteht die Möglichkeit, die Firma Kallmeyer & Nagel GmbH im Einzelauftrag mit der Erstellung einer Mietnebenkostenabrechnung zu beauftragen. Für die Erstellung der Mietnebenkostenabrechnung wird eine Mitteilung über die Höhe der Grundsteuer und ggf. eine Zurverfügungstellung der Einzelheizkostenabrechnungen sowie Mitteilungen über die Dauer der Mietverhältnisse, der aktuellen Anschriften und der Höhe der Vorauszahlungen benötigt.

Übernimmt die Firma Kallmeyer & Nagel GmbH auch die Mietverwaltung?
Ja. Angeboten wird für jede Wohnanlage die Durchführung der Mietverwaltung im Rahmen eines Einzelmietverwaltungsvertrag, je nach Verfügbarkeit und Aufnahmebestimmungen alternativ auch die Verwaltung im Rahmen eines Mietpools. Wenn Sie sich für unsere Angebote zur Mietverwaltung interessieren, sprechen Sie bitte Ihren Objektsachbearbeiter hierauf an, er wird Ihnen unverzüglich ein Angebot unterbreiten.

Wie kann ich die Objektseite auf der Homepage der Firma Kallmeyer & Nagel GmbH nutzen?
Für die meisten Verwaltungsobjekte wird allen Wohnungseigentümern die kostenfreie Nutzung eines Informationsdienstes über die Firmenhomepage der Firma Kallmeyer & Nagel GmbH (www.kallmeyer-nagel.de) angeboten. Bitte sprechen Sie Ihren Objektsachbearbeiter darauf an, ob dieser Dienst auch für Ihre WEG verfügbar ist. Zur erstmaligen Nutzung wählen Sie bitte im Hauptmenü der Homepage die Funktion: Kundenbereich\Eigentümer\Passwort vergessen / erstmalig anfordern. Aus Sicherheitsgründen erfolgt die Zusendung des Passwortes per Briefpost. Nach Zustellung loggen Sie sich bitte in die gewünschte Seite ein. Dort halten wir neben Grundsatzinformationen wie z.B. Versammlungsprotokollen, WEG-Gesamtabrechnungen, allg. aktuelle Informationen, Energieausweis, Vertragskopien etc. auch Ihre individuellen Abrechnungen, Wirtschaftspläne etc. zur Einsicht und zum Herunterladen bereit.

Wie kann ich nach dreimaliger Falscheingabe des Passwortes meinen Zugang zur Objekthomepage wiedererlangen?
Bei dreimaliger Falscheingabe des Passwortes ist Ihr Zugang aus Sicherheitsgründen gesperrt. Bitte nehmen Sie Kontakt mit Ihrem Objektsachbearbeiter auf, dieser kann Ihren Zugang wieder freigeben.

Welcher Vermieter muss bei einem Verkauf welche Mietnebenkostenabrechnungen erstellen?
Derjenige Vermieter (das muss nicht unbedingt der Wohnungseigentümer sein, sondern kann auch der Mietpool oder der Generalmieter sein), der zum Fälligkeitszeitpunkt einer Abrechnungserstellung Vermieter ist, ist auch zu deren Erstellung gegenüber dem Mieter verpflichtet. Der Mieter hat stets einen Anspruch darauf, ungeachtet unterjähriger Eigentümer- oder Vermieterwechsel, eine das gesamte Vertragsjahr (i.d.R. das Kalenderjahr) umfassende Mietnebenkostenabrechnung zu erhalten. Die Abrechnungsfälligkeit tritt nach Ende des Vertragsjahres ein. Kommt es z.B. zum wirtschaftlichen Übergang einer Wohnung zum 1.1. eines Jahres und ist das mit dem Mieter vereinbarte Vertragsjahr gleich dem Kalenderjahr, bleibt der Verkäufer seinem ehemaligen Mieter noch zur Erstellung der Mietnebenkostenabrechnung verpflichtet. Tritt hingegen der wirtschaftliche Übergang im laufenden Jahr ein, z.B. zum 1.5. eines Jahres, trifft die Abrechnungspflicht für das ganze Jahr den neuen Vermieter, ungeachtet der Tatsache, dass er z.B. die Vorauszahlungen auf Betriebskosten für die Monate 01-04 nicht in Empfang genommen hat.

Was bedeutet die zum 01.12.2021 geänderte Heizkostenverordnung?
Zum 1.12.2021 ist die Heizkostenverordnung (HKVO) geändert worden. U.a. wurde hierbei die europäische EED (Energy Efficiency Directive) in nationales Recht umgesetzt. Wichtigste Neuerung ist der Anspruch der Bewohner auf Mitteilung der monatlichen Verbrauchswerte für Heizung und Warmwasser in Relation zu den Vorjahresverbräuchen und zu den Durchschnittsverbräuchen in der Liegenschaft. Diese Information muss den Bewohnern durch die „Vermieter“ zur Verfügung gestellt werden. Diese Pflicht besteht für alle Wohnanlagen, die über eine entsprechende messtechnische Ausrüstung verfügen (funkfernauslesbare Heizkostenverteiler und Warmwasserzähler). Nicht derart ausgerüstete Liegenschaften müssen bis zum 1.1.2027 nachgerüstet werden. Ob Ihre Liegenschaft über eine EED-Ready-Ausrüstung verfügt, können Sie der Objekthomepage / dem Zettelaushang am schwarzen Brett entnehmen.
Diese Regelung verpflichtet die Vermieter zur Verbrauchsinformation ab dem 1.2.2022, erstmals für den Januar 2022. Die Benachrichtigung kann hierbei, nach Wahl des Bewohners, per Brief, per E-Mail oder durch Nachricht auf einem Internet-Portal erfolgen.
Die Wärmedienstunternehmen, die die Daten zur Verfügung stellen können, bieten entsprechende Lösungen für diese Informationsverpflichtung über die WEG-Verwalterin an. Wir haben den Portaldienstleister Facilioo damit beauftragt, das Informationsmanagement für die Wohnanlagen zu übernehmen, die bereits in der Lage sind, ihre Nutzer über die Verbrauchswerte zu informieren. Alle Eigentümer werden von dem Dienstleister angeschrieben werden. Wohnen Sie selbst in der Wohnung, können Sie einen der angebotenen Informationswege (Email, Brief oder Portalanzeige) wählen, um Ihre Verbrauchswerte einzusehen. Ist Ihre Wohnung vermietet, werden Sie durch den Dienstleister gebeten werden, ihre Mietpartei in dem Portal als berechtigten Nutzer anzumelden. Beachten Sie bitte, dass auch alle Mieterwechsel von Ihnen im Portal zeitnah eingepflegt werden müssen. Sollten Sie unser Unternehmen mit der Mietverwaltung beauftragt haben, ist von Ihnen nichts weiter zu unternehmen, alle Stammdatenänderungen werden dann von unseren Mitarbeitern für Sie erledigt (27.1.2022).

(040) 25 157 - 01 (040) 25 157 - 333
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